“诚意金”不是定金不能强制要求签订买房合同

       作者：李想

     2015年5月8日，原告薛某某向房地产公司支付款项一万元，收款收据上载明为诚意金一万元，意欲购买由被告房地产公司所有的位于北京市通州区某小区10号楼1单元1502号房屋（以下简称1502号房屋）。但薛某某未与房地产公司就1502号房屋签订《购房意向书》及《商品房预售合同》。2015年7月31日，房地产公司与案外人江苏某建设工程有限公司某分公司（以下简称某公司）签订《北京市商品房认购书》，约定房地产公司以32 847.82元/每平米的价格将1502号房屋出售给某公司，认购定金为五万元。薛某某当庭表示其与房地产公司的销售人员在2015年5月已就1502号房屋的购买事宜达成一致意见，房地产公司同意按照单价26 404元/平方米的价格将1502号房屋向其进行出售，后因1502号房屋价格大幅上涨，房地产公司拒绝与其签订《商品房预售合同》。

　　开发商辩称，该公司不同意原告薛某某的诉讼请求。其与薛某某之间不存在商品房买卖合同关系。2015年1月8日，薛某某向该公司交纳的1万元诚意金，仅是为了排号买房，不是定金。薛某某在支付1万元诚意金后，并没有支付定金，也没有支付任何购房款。该公司与薛某某之间未签订《认购书》和《认购合同》。我公司有充分的自由选择权，可以将房屋出售给合适的客户。本案诉争房屋，现在已经由其他客户认购。

　　北京市通州区人民法院审理认为：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。根据本案查明的事实，原告薛某某自始未与被告房地产公司就1502号房屋签订任何书面的《商品房认购合同》和《商品房预售合同》。薛某某要求房地产公司与其按照238万元的价格与其签订1502号房屋的《商品房预售合同》的诉讼请求，有违合同自愿原则和相关法律规定，故对薛某某的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中国人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告薛某某的诉讼请求。

　　一审判决作出后，原、被告均未上诉，现判决已发生法律效力。

　　二、相关法律问题分析

　　（一）诚意金的性质及认定。在本案中，原告的付款行为涉及到一个流行概念即“诚意金”。如何认定原告所付款项的性质，进而判断开发商所应承担的责任，是本案带给我们的思考。

　　1、诚意金的性质系意向金。所谓诚意金，也称意向金，是指购房者为购房向卖方表示购买诚意而付给的作为与卖家商讨的一定金额。现在诚意金已成为开发商或原房主的一种营销手段，在收取诚意金的同时对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序。

　　2、与定金相比，诚意金的风险更大。通过对比定金和诚意金更好的认识诚意金的实质：定金与诚意金都是在合同履行前一方当事人预先给付给对方的一定款项，都具有预先给付的性质，在合同履行后都可以抵作价款。但是二者又有根本区别：（1）二者效力不同。定金是法律概念，而诚意金仅是商业用语。定金具备担保的效力，可以适用定金罚则，彰显效力。诚意金则不具备合同效力也不受法律的保护，诚意金交付后，如双方当事人未达成合同，不发生丧失或双倍返还的效力；（2）二者蕴含风险不同。定金在我国的法律条文中有较为丰富的规定。诚意金则属于编外成员，没有法律上的规定，风险较大，仅是表达交易诚意的一种方式；（3）二者适用条件不同。因为定金在法律上所享有的效力，所以在认定是否系定金性质时，条件较为严格。《担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定”。诚意金则没有相关要求，只要双方签订了诚意金的凭证，一般应当认定诚意金的存在事实。（4）二者与主合同关系不同。交付定金的协议是从合同，而交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同，两个合同之间没有主从合同。

　　（二）交纳诚意金不能强制订立买卖合同。

　　1、诚意金的收款凭证可以作为“要约邀请”。“诚意金”看上去很美好，但是购房人给了诚意金真的能够得到期待中开发商的诚意吗？《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）载明“要约——承诺”是一份合同的标准订立程序。“要约”是一种希望与他人订立合同的意思表示，要求：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺即接受约束。而一份合同中通常会包含以下内容：1、当事人的名称或姓名和住所；2、标的；3、数量；4、质量；5、价款或报酬；6、履行期限、地点和方式；7、违约责任；8、解决争议的方式。“要约”往往也要包含上述内容（至少是大部分内容）。“承诺”是受要约人同意要约的意思表示，关键在于承诺对要约的主要内容不得做出实质性变更。回到现实生活中，买房人交给开发商诚意金后，开发商很显然不会在收据上与“意愿购房人”（暂且将已经交了诚意金的购房人称为“意愿购房人”）约定房屋的价款、房款支付方式等与房屋买卖行为关系密切的内容，通常情况下甚至连房号也不会标注，这种诚意金的收款凭证很显然不能算是一种要约，“要约邀请”也许算是对诚意金较为贴切的定义。

　　2、诚意金不能强制开发商签订《商品房预售合同》。意愿购房人能否强制要求开发商以某一特定价格（通常是宣传单上的广告价格）签订《商品房屋预售合同》？显然意愿购房人低估了开发商的销售技巧，至少是过于信任开发商的诚意。如前所述，诚意金充其量算作一种“要约邀请”，意愿购房人与开发商之间并没有完成“要约——承诺”的仪式（甚至连实质意义上的仪式也没有完成），《合同法》强调民事主体之间地位平等、意思自治的精神，合同的成立需要双方在遵循上述精神的基础上意思表示一致。而在开发商明确表示不同意与意愿购房人签订《商品房预售合同》的情况下，明显其不会与意愿购房人在购房事宜上达成一致的意思，因此诚意金对于强制开发商签订《商品房预售合同》这件事上显得微不足道。类比而言，在审判实务中，《预约协议》订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订《房屋买卖合同》，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同，一般也不会得到支持，其中原因与上面论述的原因相似。当然如果《预约协议》具备了《房屋买卖合同》要件，当事人双方就必须按照其内容履行各自义务，但是此时的《预约协议》实际上变身为一份正式的合同，当然就谈不上强制签订合同的问题。

　　3、诚意金无法享受到《合同法》给予定金的“优惠”政策。诚意金交了，房子飞了，意愿购房人应该怎么办？或者说能够怎么办？实际上，笔者在前文中已经详细论述了“诚意金”在法律上的价值。当然，意愿购房人能够要求开发商返还之前已经支付的诚意金，但这种返还请求权更多的是基于一种物权行为而非合同行为。意愿购房人可否比照“定金罚则”要求开发商返还双倍的“诚意金”？《合同法》中对“定金罚则”有着明确论述，前提条件系“定金”（严格意义），正是基于诚意金与定金根本性的区别（两者根本不是同一个概念），诚意金无法享受到《合同法》给予定金的“优惠”政策。“信赖利益”的保护措施对于意愿购房人来说也显得遥不可及，“信赖利益”通俗点讲，就是守约方有理由相信双方签订的《合同》（广义《合同》）能够得到充分正当履行，因此为履行自身义务而支出的合理、必要费用，但是问题又回到了原点，“信赖利益”保护的前提条件是合同的依法成立。如果诚意金能够当然带来合同的依法成立，那么意愿购房人也就不会与开发商奋力一搏了。

　　综上所述，在这起涉及“诚意金”的典型房屋买卖案件中，一审法院的审判及其结论是正确的。