港媒：内地楼市供应过剩 "拖"字诀难解鬼城困局

    2015-02-27 来源：参考消息网 责任编辑：雷璟

核心提示：从整体局面看，过去20年，内地城镇人口增加超过3.5亿，相当于每年建设两个纽约市。

参考消息网2月27日报道 港媒称，20世纪初期，纽约哈莱姆区（Harlem）掀起住宅开发热潮，与能够高速抵达曼哈顿商业区的高架列车相辅相成。但其后楼市崩溃，哈莱姆区这个当时被喻为前景无限的社区，当地外墙铺上褐沙石的豪华排屋，只得租给原本一辈子都没有机会入住豪宅的族群。当时，意大利和东欧人首先搬进去。其后楼市再次崩溃，非裔美国人也搬进去了。

据香港《南华早报》网站2月27日报道，纽约人每当遇到恶劣情况时，就懂得这样善用机会。报道同时举了一个相反例子。委内瑞拉首都卡拉卡斯（Caracas）最高的摩天大楼，于1990年代末经济进入非理性繁荣时建成，之后没人居住。几年前，开始有人擅自搬到这里。他们现在仍住在那里，该处并不安全，卫生情况恶劣，居民也不守法。

报道称，上述两个都是“改变原有用途”的例子，其中一个的结局明显比另一个更美好。眼见内地目前面对的窘局－－全国不少地方都有空置的摩天大楼，不其然就会想起这两个例子。内地的“鬼城”需要改变用途吗？

报道称，从整体局面看，过去20年，内地城镇人口增加超过3.5亿，相当于每年建设两个纽约市。如此庞大的规模，有时难免会导致过度发展，这并不令人意外。

但无论如何，供应过剩的情况仍然存在。供应过剩的城市都是大城市，但并非一线，如武汉、成都、南沙等。在经济和心理上，它们都面对压力。

报道认为，这些城市似乎希望需求将随着时间推移而追上供应，住房逐渐被市场吸纳。毕竟，城镇化步伐虽然减慢，但却远未停止。咨询公司麦肯锡预计，到2025年，城镇居民人口将较目前增加3亿，其中主要来自农村。

官方去年宣布计划加速小城市的城镇化步伐，相关措施包括进一步放宽户口居住证制度。但这个计划并不包括一线城市，因为一线城市的负荷能力被认为已经达到顶点。

报道称，不过，一线城市的薪金水平和机遇仍然受到民工青睐。而直辖市政府依然吝于为居民提供教育、医疗保健及其他福利。

回头再说改变用途的问题：住房价格便宜、供应过剩，在某程度上能否有助解决问题呢？毕竟，住房供应过多的地方大都在二、三和四线城市。

报道认为，其中一个问题是：内地楼市还没有崩溃，也没有人希望有这一天。当年在美国，楼市跌至谷底后，迫使纽约市政府和开发商用尽一切方法自救，将哈莱姆区的住房租给原先受歧视的族群，舒缓了该区住房供应过量的问题。这是一个“打落门牙和血吞”的方法。

不过，内地地方政府却一直试图阻止开发商大幅降价以吸引买家。他们似乎担心这种做法会影响到现有物业的价值，或恐怕市场一旦崩溃会掀起多米诺骨牌效应。又或者地方政府只是担心，开发商大幅降价会导致土地贬值，影响政府赖以生存的卖地收入。

报道称，另一个更为激进的做法，就是政府充当“坏帐银行”，购入所有过量住房，并将之改为公共住房或出租单位。建立大型公共房屋市场的做法似乎代价很高，但实际上香港和新加坡均借此方法抬高了地价，带动政府库房收入增加。

但这个方法在内地推出的机会很低，主要因为这种救市方法──特别是由中央出资推行的话，就很可能涉及道德风险问题，有可能导致更多规划失误的情况出现。

所以内地只好像希腊政府一样采取“拖”字诀。在成都等经济和人口不断膨胀的城市，过多的住房最终可能会被市场消化，但过程将会既缓慢又痛苦，并会出现造市情况。目前政府撑住开发商，银行不断延长还款期。这些举措不仅增加金融风险，也让住房过剩情况持续，抺杀市场出现曙光的机会。

参考消息网10月27日报道 外媒称，一份中国“鬼城”排行榜近来在网络流传。尽管有相关省份专家称“不靠谱”，排行榜还是引起网友热议。

据德国之声电台网站10月26日报道，中国《投资时报》发布的大陆“鬼城”指数排行榜显示，中国未来将现近50座“鬼城”。位居前十位的是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。该报道援引中国国土部一名官员表示，目前城市新区扩张问题比较严重，今后将严控城市新区用地，“能不批就不批”。

这一报道受到广泛转载。文中写道，“鬼城”的出现与中国城市过去五年来的扩城大跃进有关。国家发改委一份调查显示，九成中国地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的七八倍。报道还援引另一份“扩城率”榜单，进入前50的多为“中小城市”。其中，前十位是汕尾、南通、三亚、通辽、达州、吴忠、泸州、德州、济宁、泉州。

报道说，尽管有相关省份的专家向媒体表示，这份广为流传的“鬼城”排行榜“不靠谱”，还是有不少网友在评论中证实自己的家乡“名副其实”。网友弓长白告连着看写道：“完了，我家房子被套牢了……”另一位网友说：“按此标准，才50个鬼城？”网友Sa_sasa说：“之前看到一则报告：只要稍微大一点的高铁站都建高铁新城。在全国‘四纵四横’主要高铁网上，目前已有36座高铁新城正在规划或建设。”

网友绿色森林60说：“看来房地产崩盘只是个时间问题。”网友村官曹朝说：“把农民忽悠到城里成为二等公民——农民工。然后把摞荒的田地造鬼城。”网友过眼浮云说：“安得广厦千万间，奸商贪官俱欢颜。”不过，一位北京网友坑呆了说：“给我一套房子，鬼城我也去住！谁叫咱买不起房子了。”

评级机构穆迪9月底曾在香港公布一份评估报告，认为中国居民住房价格仍受到压力，2014年全国居民住房市场的销售合同金额将下降5%-10%。不过，该机构预测今年第四季度住房销售将有所增长，这主要是由于住房贷款更容易、房地产商愿意降价以及地方政府放松购房限制。

该评级机构的报告中写道，在中国70个主要城市中，今年8月，房价同比下跌的数量跃升至19个，今年6月和7月还仅为1个和3个。预计未来数月，房价环比下降的城市将有很多。

【延伸阅读】外媒:未来或现50座“鬼城” 中国出手控“鬼”

参考消息网10月14日报道 据中国媒体报道，中国未来将出现近50座“鬼城”，国土资源部已开始出手控“鬼”。

据新加坡《联合早报》10月13日报道，湖北《投资时报》12日发布“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2014）”。据榜单负责人称，“鬼城”、“空城”的判定标准即城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照这一指标体系，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

这个标准的理论依据来自中国住建部的占用地标准，即每一平方公里建成区容纳一万人口。

举例说，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，而如果目前该城区仅有50万人，对外来人口的吸引力又不强，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。

报道称，面对可能出现的大量“鬼城”、“空城”，中国有关部门开始控“鬼”。国土资源部近期下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。国土资源部规划司司长董祚继向媒体表示，目前城市新区扩张问题比较严重，“今后我们将严控城市新区用地，能不批就不批”。

报道称，“鬼城”的出现，与中国城市过去5年来的扩城大跃进有关。国土资源部2013年的一项调查显示，全中国391个城市的新区规划人均城市建设用地为197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，远远超过人均100平方米的国家标准。

但是地方政府依然难遏规划新城新区的冲动。今年4月21日，中国国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，部分城市新城总面积已达建成区的七八倍，“空城”、“睡城”和“死城”等现象频现。

国家发改委也在2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区，12个省会城市一共规划建设55个新城新区，有一个城市甚至要新建13个新城区。

榜单负责人透露，根据他们的研究发现，2008年到2012年这几年间，中国设市城市的建成区面积增加了9700平方公里，几乎相当于新建了50个温州城。

中国城市规划设计研究院副院长杨保军表示，当一个国家城市化水平达到30%至70%，就意味着它已摆脱起飞期，进入发展期，但对中小城市而言，盲目扩建并不妥当。